Entenda o que é IPTU, como é cobrado e quem deve pagar

Quem tem imóvel urbano já precisa começar a olhar com atenção para o IPTU 2026. Mais do que uma cobrança recorrente no início do ano, o imposto traz mudanças que podem impactar diretamente o valor final, principalmente para quem mora em cidades que estão revisando o valor venal dos imóveis ou adotando sistemas mais precisos de avaliação.

E sim, muita gente já quer saber: o IPTU vai aumentar em 2026? Em vários municípios, a resposta é sim. Mesmo sem mudança nas alíquotas, a base de cálculo está sendo atualizada e pode fazer o imposto subir, inclusive em bairros que passaram por forte valorização nos últimos anos.

Se você ainda não sabe como o IPTU é calculado, quem deve pagar, ou como contestar valores indevidos, continue a leitura. Aqui você vai entender como consultar o IPTU pelo CPF, como pagar atrasado, quem pode ter isenção e o que muda neste ano. Vamos começar? 

O que é IPTU?

O IPTU, ou Imposto Predial e Territorial Urbano, é um tributo municipal cobrado anualmente de quem possui um imóvel localizado em área urbana. Ele se aplica a casas, apartamentos, salas comerciais, terrenos (com ou sem construção) e até galpões industriais.

O objetivo do IPTU não é só arrecadar recursos, mas também manter atualizado o cadastro dos imóveis da cidade. Assim, a prefeitura consegue planejar melhor a ocupação urbana e direcionar investimentos em infraestrutura, saúde, educação e serviços públicos.

Cada município tem autonomia para definir regras, alíquotas, prazos e critérios de isenção. Por isso, entender o que é IPTU e como ele funciona na sua cidade é fundamental para evitar cobranças indevidas e garantir que o seu imóvel esteja regularizado.

Qual a diferença entre IPTU, ITU e ITR?

Quando falamos em impostos sobre imóveis, o IPTU é o mais conhecido, mas não é o único. Em alguns contextos, aparecem também os termos ITU e ITR, que representam situações específicas de cobrança. 

Entenda a diferença entre eles:

• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): é o imposto municipal cobrado anualmente sobre imóveis localizados em áreas urbanas. Isso inclui casas, apartamentos, salas comerciais e terrenos vazios dentro do perímetro urbano. É o tributo que trata da ocupação e manutenção das cidades.
• ITU (Imposto Territorial Urbano): embora não seja um imposto separado do IPTU, esse termo é usado por alguns municípios para diferenciar os terrenos urbanos que não estão sendo utilizados. Nesses casos, pode haver uma alíquota mais alta, como forma de estimular o uso do solo. Em cidades com IPTU progressivo, o valor do imposto aumenta ano a ano para terrenos vazios ou subutilizados.
• ITR (Imposto Territorial Rural): este é um imposto federal, cobrado pela Receita Federal, e se aplica a imóveis localizados em áreas rurais. Sítios, chácaras e fazendas fora da zona urbana são tributados por meio do ITR, com base em regras distintas das aplicadas ao IPTU.

 

Confira a comparação na tabela que preparamos:

Para que serve o IPTU 2026?

O IPTU 2026 tem a função de financiar os serviços públicos municipais. Quando você paga o imposto, o valor arrecadado vai direto para os cofres da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. 

Diferente de tributos estaduais ou federais, o IPTU é 100% municipal, e a aplicação dos recursos varia conforme as prioridades locais.

O dinheiro do IPTU é usado para manter e ampliar serviços como:

• Manutenção de ruas, calçadas e iluminação pública;
• Coleta de lixo e limpeza urbana;
• Construção e reforma de escolas;
• Funcionamento de unidades básicas de saúde;
• Programas de segurança urbana, como monitoramento por câmeras e apoio à guarda municipal.

 

O pagamento do IPTU 2026 é, portanto, uma forma de sustentar a estrutura básica da cidade. Quando esse imposto não é recolhido, os serviços públicos são impactados diretamente, afetando todo o entorno do imóvel, inclusive o seu valor de mercado.

IPTU é imposto federal, estadual ou municipal?

O IPTU é um imposto municipal, por isso, apenas a prefeitura da cidade de localização do imóvel tem competência para cobrar, fiscalizar e administrar o tributo.

Ao contrário de impostos como o ICMS (estadual) ou o Imposto de Renda (federal), o valor arrecadado com o IPTU não é compartilhado com outros entes da federação. Ele permanece nos cofres do município e é usado para financiar serviços públicos e obras de infraestrutura local.

Como o dinheiro do IPTU é usado?

A destinação dos recursos do IPTU é definida pela própria prefeitura, de acordo com as prioridades da gestão municipal. Embora não exista uma regra única para todos os municípios, a Constituição determina que:

• 25% da arrecadação deve ser aplicada em educação pública;
• 15% deve ir para a saúde.

 

O restante pode ser investido em áreas como:

• Pavimentação de ruas e manutenção urbana;
• Iluminação pública;
• Transporte e mobilidade;
• Segurança municipal;
• Programas sociais e ambientais.

 

Entender que o IPTU é um tributo municipal ajuda a cobrar mais transparência e eficiência da gestão pública, sobretudo se os serviços não estiverem funcionando como deveriam.

Como o IPTU é calculado?

O cálculo do IPTU 2026 parte de uma base comum em todos os municípios: o valor venal do imóvel, que é uma estimativa feita pela prefeitura sobre quanto a propriedade valeria em uma venda à vista, considerando critérios técnicos, e não o valor de mercado real.

Com esse valor definido, o município aplica uma alíquota, que varia de acordo com a natureza do imóvel (residencial, comercial, industrial ou terreno), localização e uso. Algumas cidades ainda utilizam faixas progressivas de tributação, especialmente para imóveis de maior valor ou terrenos sem uso.

Os fatores considerados para calcular o valor venal são:

• Localização do imóvel na cidade;
• Área do terreno e área construída;
• Tipo de uso (residencial, comercial, misto);
• Padrão de construção e acabamento;
• Infraestrutura urbana disponível (asfalto, água, esgoto, iluminação etc.).

 

É importante lembrar: a fórmula de cálculo do IPTU não muda em 2026, mas muitas cidades estão atualizando as Plantas Genéricas de Valores (PGVs), ou seja, revisando o valor venal com base em dados mais atuais. Na prática, isso pode resultar em aumento do IPTU, mesmo que a alíquota permaneça a mesma.

Confira um exemplo de cálculo do IPTU 2026

Vamos supor que você tenha um imóvel com as seguintes características:

• Área construída: 100 m²;
• Valor do metro quadrado estimado pela prefeitura: R$ 1.000,00;
• Alíquota aplicada: 1,2%.

 

O primeiro passo é calcular o valor venal, que é a base para o imposto: 100 m² × R$ 1.000,00 = R$ 100.000,00. Com o valor venal definido, é só aplicar a alíquota: R$ 100.000,00 × 1,2% = R$ 1.200,00. Esse seria o valor anual do IPTU.

A partir daí, a prefeitura geralmente oferece duas opções de pagamento:

• À vista, com algum desconto (em média de 3% a 10%, dependendo da cidade);
• Parcelado, normalmente em até 10 ou 12 vezes, sem desconto.

 

Se ao receber o boleto você achar que o valor está alto demais, pode solicitar uma revisão junto à prefeitura. É só reunir os documentos do imóvel e apresentar um pedido de reavaliação. Isso é comum principalmente quando o valor venal não reflete as condições reais da propriedade.

Quem deve pagar IPTU?

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é de quem possui a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, conforme definido pelo Código Tributário Nacional. Na prática, significa que:

• Se o imóvel está registrado no seu nome, você é quem deve pagar o imposto;
• Se o imóvel foi adquirido, mas ainda não foi transferido no cartório, o antigo proprietário continua legalmente responsável até a formalização da venda;
• E, em alguns casos, quem tem apenas a posse do imóvel, mesmo sem escritura, pode ser cobrado pelo IPTU.

 

É importante saber que o município não analisa acordos privados ou situações informais. Para a prefeitura, quem aparece como titular no cadastro do imóvel é quem deve quitar o imposto.

Quem paga IPTU: inquilino ou proprietário?

Essa é uma das dúvidas que mais aparecem: quem paga IPTU, inquilino ou proprietário? E a resposta é que a obrigação legal é do proprietário. O imposto é emitido em nome dele, e ele continua sendo o responsável diante da prefeitura.

No entanto, a Lei do Inquilinato permite que o contrato de locação transfira essa despesa para o inquilino. A prática é comum e válida, desde que esteja tudo registrado por escrito no contrato.

Então, se você é inquilino, vale verificar:

• O IPTU está incluído no valor do aluguel?
• O imposto será cobrado à parte, mês a mês?
• Há uma cláusula no contrato dizendo que você é responsável por esse imposto?

 

Se a resposta for sim, o pagamento passa a ser sua obrigação durante o tempo em que estiver ocupando o imóvel.

Agora, atenção: mesmo com cláusula contratual, se o inquilino não pagar, a cobrança vai para o proprietário, que poderá ter seu CPF inscrito na dívida ativa. Depois, ele até pode acionar o inquilino na Justiça para reaver o valor, mas o débito com o município é dele.

Existe isenção de IPTU?

Sim, em muitos municípios existe isenção total ou parcial do IPTU, com critérios que variam de cidade para cidade. Por isso, é necessário consultar a legislação local ou o site da prefeitura onde seu imóvel está registrado para saber se você tem direito ao benefício. 

Em geral, a isenção de IPTU é concedida para:

• Aposentados e pensionistas, desde que atendam critérios de renda e usem o imóvel como residência própria;
• Pessoas com deficiência ou doenças graves, também dentro de faixas de renda específicas;
• Imóveis com valor venal abaixo do limite definido pela prefeitura (em São Paulo, por exemplo, esse limite passou de R$ 120 mil para R$ 150 mil);
• Templos religiosos, entidades assistenciais e instituições sem fins lucrativos;
• Imóveis em zonas de interesse social, como moradias populares em determinadas regiões urbanas.

 

É importante destacar que a isenção não é automática em todos os casos. Na maioria das cidades, o contribuinte precisa solicitar o benefício formalmente, apresentar documentos e, muitas vezes, renovar o pedido a cada ano. Se você se enquadra em algum desses perfis, verifique o procedimento com a prefeitura. 

Como consultar o IPTU?

Saber como consultar o IPTU é fundamental para acompanhar valores, prazos de vencimento e possíveis débitos em aberto. Em praticamente todas as cidades, esse processo pode ser feito online, com poucos dados:

• Acesse o site da prefeitura onde o imóvel está localizado;
• Procure pela área de serviços ou pelo menu “IPTU” ou “Tributos”;
• Clique em “Consulta de IPTU” ou “2ª via do IPTU”;
• Informe os dados solicitados (geralmente o número do cadastro do imóvel, inscrição imobiliária, ou o CPF/CNPJ do proprietário);
• Após o acesso, você poderá visualizar:
  • O valor total do IPTU 2026;
  • O número de parcelas;
  • Datas de vencimento;
  • Eventuais descontos;
  • E débitos anteriores, se houver.

 

Se você estiver buscando como consultar IPTU pelo CPF, esse recurso já está disponível em muitos municípios. Mas é importante lembrar que a consulta por CPF só funciona se o número estiver vinculado corretamente ao cadastro do imóvel.

Caso não consiga fazer a consulta online, vá até a prefeitura ou posto de atendimento municipal com seus documentos pessoais e a matrícula do imóvel.

Qual o prazo para pagar IPTU?

O calendário de vencimentos do IPTU 2026 muda conforme o município, mas, de forma geral, as prefeituras iniciam a cobrança entre janeiro e março. A data exata para pagamento da cota única ou da primeira parcela é definida localmente e informada nos sites oficiais ou nos carnês enviados ao contribuinte.

Algumas cidades já adotam meios digitais, como boleto online, notificação por e-mail ou pagamento via Pix. Em outras, os carnês ainda são enviados pelos Correios.

Como pagar IPTU 2026?

O pagamento do IPTU 2026 é feito de forma simples e, em muitos municípios, até 100% digital. A prefeitura geralmente oferece duas opções:

• Cota única: pagamento à vista com desconto, válido até a data de vencimento informada no carnê ou no site da prefeitura;
• Parcelamento: pagamento mensal, sem desconto, normalmente dividido em até 10 ou 12 vezes.

 

Você pode pagar em: 

• Bancos conveniados (agência, internet banking ou app);
• Casas lotéricas;
• Portais da prefeitura com geração de boleto e código de barras;
• Pagamento via Pix, disponível em várias cidades, como São Paulo;
• Débito automático, caso você cadastre sua conta na prefeitura ou no banco.

 

Antes de pagar, sempre confira se o valor está correto e se há pendências de anos anteriores. E se você pretende parcelar, verifique o número de parcelas permitido e as datas de vencimento para não perder prazos.

Como pagar IPTU atrasado?

Se você perdeu o prazo de pagamento do IPTU, é possível regularizar. Mas atenção: o valor será recalculado com juros, multa e correção monetária.

Saiba como pagar o IPTU atrasado:

• Acesse o site da prefeitura;
• Vá até a área de IPTU ou Consulta de Débitos;
• Informe os dados do imóvel (inscrição cadastral, CPF ou CNPJ);
• Gere a segunda via do boleto já com os valores atualizados;
• Escolha se vai pagar à vista ou parcelar, se essa opção estiver disponível.

Como emitir segunda via do IPTU?

Caso você tenha perdido o boleto ou não recebeu o carnê, pode emitir a segunda via em poucos minutos:

• Acesse o site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado;
• Procure a seção de 2ª via do IPTU;
• Insira os dados solicitados: número de inscrição do imóvel ou CPF/CNPJ do proprietário;
• Gere o novo boleto para pagamento à vista ou parcelado, conforme a sua escolha.

 

Em caso de erro, divergência no valor ou dificuldade de acesso, também é possível solicitar presencialmente na prefeitura, levando documento pessoal e dados do imóvel.

O IPTU vai aumentar em 2026?

Se você tem imóvel urbano, essa pergunta já deve ter passado pela sua cabeça: o IPTU vai aumentar em 2026? A resposta é: em muitas cidades, sim, mas não por causa de uma nova lei federal ou aumento de alíquota, como algumas mensagens nas redes sociais sugerem. 

O que está acontecendo é uma atualização nos sistemas de cadastro de imóveis e, em muitos municípios, uma revisão do valor venal dos imóveis, que é a base de cálculo do imposto, que tem dois impactos diretos:

• O valor venal pode subir, aproximando-se do valor de mercado real;
• Com isso, mesmo que a alíquota continue a mesma, o valor do IPTU pode ficar mais alto.

 

Esse movimento está sendo impulsionado por dois fatores:

• Revisão das Plantas Genéricas de Valores (PGVs): cidades como São Paulo e São José dos Campos já aprovaram novas PGVs para 2026. Em SP, por exemplo, o reajuste do IPTU será limitado a 10% ao ano, mas em outras cidades os aumentos podem ser mais expressivos;
• Digitalização do cadastro imobiliário nacional: a partir de 2026, entra em vigor o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que vai integrar dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal. As informações sobre imóveis ficarão mais precisas e atualizadas e, consequentemente, pode corrigir valores defasados usados para o cálculo do imposto.

 

Vale destacar: o CIB e o SINTER não criam um novo imposto, mas vão possibilitar que os municípios tenham mais controle sobre os dados dos imóveis, o que tende a corrigir distorções e aumentar a base de cálculo do IPTU em muitos casos.

Se você tem um imóvel que passou por reforma, valorização ou está localizado em uma área com crescimento imobiliário, é provável que o IPTU 2026 venha com um valor mais alto. E caso o reajuste pareça desproporcional, você tem o direito de pedir revisão na prefeitura.  

O que acontece se não pagar o IPTU?

Se você está com dúvidas sobre o que acontece se não pagar IPTU, é importante entender que a cobrança desse imposto não é opcional, e ignorá-la pode gerar consequências bem maiores do que uma multa.

A partir do atraso no pagamento, o valor do imposto é acrescido de:

• Multa por atraso, geralmente de 2% sobre o valor total;
• Juros mensais, que variam conforme a legislação de cada município;
• E, em alguns casos, correção monetária, aplicada sobre o débito acumulado.

 

Se mesmo com os encargos o imposto continuar em aberto, o nome do proprietário pode ser inscrito na dívida ativa do município, fazendo da pendência uma dívida oficial, que abre caminho para cobranças mais sérias.

Entre os desdobramentos estão:

• Protesto em cartório e negativação do CPF;
• Impedimento para emitir certidões negativas, o que pode dificultar financiamentos e venda do imóvel;
• E o mais grave: a prefeitura pode iniciar uma execução fiscal. Nesse processo, o imóvel pode ser penhorado e, em último caso, até levado a leilão para quitar a dívida.

 

Mesmo que o valor do IPTU pareça pequeno agora, deixar de pagar pode virar uma dor de cabeça grande e cara. A melhor solução é sempre antecipar o pagamento ou regularizar o mais rápido possível. E se não for possível pagar tudo de uma vez, muitos municípios oferecem parcelamento da dívida com condições facilitadas.

Use os pagamentos agendados da conta PagBank e não esqueça seu IPTU 2026

Com tantos boletos no início do ano, esquecer um vencimento é mais comum do que parece. E quando se trata do IPTU 2026, esse descuido pode custar caro, como você já viu. Juros, multa e até risco de perder o imóvel são consequências que ninguém quer enfrentar.

Então, se você busca uma forma prática de manter tudo em ordem, o PagBank pode te ajudar. Com a função de pagamentos agendados da conta digital, você consegue programar o pagamento do seu IPTU para a data de vencimento, sem se preocupar em lembrar do boleto no meio da correria.

É simples: você cadastra o código do imposto, escolhe a data e deixa o resto com a gente. O valor será debitado automaticamente da sua conta PagBank, e você acompanha tudo pelo app, em tempo real.

Quer evitar atrasos e manter seus pagamentos em dia? Abra já a sua conta digital PagBank grátis e ative o agendamento do IPTU 2026. 

Perguntas frequentes sobre IPTU 2026

Se você ainda tem dúvidas sobre o IPTU 2026, este é o momento de esclarecer as mais comuns. A seguir, você encontra respostas diretas para perguntas que muita gente se faz nessa época do ano.

Quanto se paga de IPTU por mês?

O valor mensal do IPTU depende do total anual cobrado pela prefeitura. Esse total é calculado com base no valor venal do imóvel e na alíquota definida pelo município. Depois, ele é dividido pelo número de parcelas disponíveis — normalmente entre 10 e 12.

Por exemplo, se o IPTU anual for de R$ 1.200,00 e a cidade permitir pagamento em 12 vezes, o valor mensal será de R$ 100,00. Esse valor pode mudar a cada ano, principalmente se houver atualização do valor venal.

O que acontece se eu ficar 1 ano sem pagar IPTU?

Ficar um ano inteiro sem pagar IPTU traz consequências sérias. Além de acumular multa, juros e correção monetária, o débito será inscrito na dívida ativa da prefeitura.

Com isso, você pode:

• Ter o nome negativado;
• Perder acesso a financiamentos;
• Enfrentar uma execução fiscal que pode resultar na penhora ou leilão do imóvel.

 

Se isso acontecer, o ideal é procurar a prefeitura e negociar o pagamento com parcelamento ou programas de regularização.

Quem tem mais de 60 anos não precisa pagar IPTU?

Nem sempre. A isenção do IPTU para idosos existe em muitos municípios, mas depende de critérios definidos por cada prefeitura. Em geral, o benefício é concedido quando:

• O idoso tem mais de 60 anos;
• O imóvel é residência própria;
• A renda mensal está dentro do limite estabelecido (geralmente até dois salários mínimos);
• E o valor venal do imóvel não ultrapassa o teto previsto na legislação municipal.

 

Se você se enquadra nesses critérios, vale solicitar a isenção diretamente no site da prefeitura ou no setor de tributos do seu município.